Látványosan átrendeződött Terézváros albérletpiaca a rövid távú lakáskiadás januári betiltása után. Az ingatlan.com friss adatai szerint 34 százalékkal több hosszú távra kiadó lakás jelent meg a VI. kerületben, az érdeklődés 32 százalékkal nőtt, miközben az átlagos havi bérleti díj 300 ezerről 280 ezer forintra mérséklődött. A változás éppen akkor következett be, amikor Budapest egészében még mindig magasabbak a lakbérek, mint egy évvel korábban.
Terézvárosban 2026 januárjától nem lehet magán- és egyéb szálláshely formájában rövid távra lakást kiadni. Az intézkedés egyik leginkább figyelt kérdése az volt, hogy az addig turistáknak kínált ingatlanok közül mennyi tér vissza a hagyományos albérletpiacra.
Nyolc hónappal később már érzékelhető változás látszik. Az ingatlan.com szeptember 15-én közölt adatai alapján a VI. kerületben 34 százalékkal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata, miközben az ilyen lakások iránti érdeklődés is 32 százalékkal emelkedett. Az átlagos havi bérleti díj a korábbi 300 ezer forintos szintről 280 ezer forintra csökkent. Ez havi húszezer forintos különbséget jelent, ami egy teljes évre vetítve 240 ezer forinttal kisebb kiadást jelenthet egy ugyanilyen árszinten szerződő bérlőnek.
Budapest egészében még drágultak a lakások
A terézvárosi folyamat azért feltűnő, mert a fővárosi albérletpiac egésze másképpen alakult. A KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint augusztusban Budapesten még 0,9 százalékkal emelkedtek a kínálati lakbérek egy hónap alatt, az egy évvel korábbihoz képest pedig 5,2 százalékkal voltak magasabbak. A belső pesti kerületekben is 3,3 százalékos éves drágulást mért a KSH.
A drágulás üteme ugyanakkor egyértelműen lassul. Az ingatlan.com szerint a korábbi évekhez képest az idei albérletszezon is jóval visszafogottabb volt, és az Otthon Start Program miatt a potenciális bérlők egy része megjelent a lakásvásárlói oldalon. A mérséklődő bérleti hozamok közben a befektetési célú lakásvásárlások vonzerejét is csökkentik. Terézvárosban ehhez társult a rövid távú kiadás teljes tiltása, amely egyszerre nagyobb mennyiségű lakást terelhetett a hagyományos bérleti piac felé.
Azért még nem bizonyított, hogy minden változást a tiltás okozott
A számok értelmezéséről már vita is kialakult. Soproni Tamás, Terézváros polgármestere a kínálat bővülését és a bérleti díjak csökkenését a januári Airbnb-tiltás eredményeként értékelte.
Más piaci elemzések ugyanakkor arra hívták fel a figyelmet, hogy a budapesti albérletárak több kerületben is mérséklődtek, illetve a kiadó lakások kínálata olyan belvárosi kerületekben is emelkedett, ahol nem vezettek be terézvárosihoz hasonló teljes tiltást. A Guest.Guru által ismertetett adatok szerint például az V. kerület kínálata is jelentősen bővült, a VIII. kerületben pedig a VI. kerülethez hasonló mértékű éves bérletidíj-csökkenést mértek.
Ez alapján a terézvárosi árcsökkenésből önmagában nem lehet pontosan leválasztani, mennyi írható az Airbnb-tiltás, mennyi a szezonális hatás és mennyi a teljes budapesti albérletpiac lassulásának számlájára. A kínálat növekedése azonban kézzelfogható: több hosszú távra kiadó lakás közül választhatnak azok, akik Terézvárosban keresnek otthont.
A turisták viszont látványosan eltűntek
A szabályozás másik oldalán már sokkal markánsabb változás látszik. Az NTAK adatai alapján 2026 első felében 31,3 százalékkal csökkent a vendégéjszakák száma a VI. kerületben: az egy évvel korábbi 1,43 millióról mintegy 984 ezerre. Eközben az V., VII., VIII. és IX. kerületben egyaránt növekedett a vendégéjszakák száma.
A Magyar Vendéglátók Ipartestülete szerint a terézvárosi éttermek, kávézók és bárok forgalma átlagosan mintegy 30 százalékkal esett vissza. Így ugyanabban a kerületben most egyszerre látható a hosszú távú lakáskínálat bővülése és a turisztikai forgalom jelentős visszaesése.
A terézvárosi modellre azért is figyelnek egyre többen, mert más budapesti kerületekben is napirenden van a rövid távú lakáskiadás szigorítása. A VIII. kerület már döntött korlátozásról, az I. kerületben pedig szintén vizsgálják, hogyan szabályozzák a piacot. Az előttük álló döntéshez a VI. kerület 2026-os adatai már az első olyan budapesti példát adják, ahol egy teljes tiltás lakás- és turisztikai piaci következményei egyszerre mérhetők.
