Szeptemberben országosan megállt a lakásárak emelkedése, Budapesten pedig már a második egymást követő hónapban csökkentek az árak az ingatlan.com lakásárindexe szerint. A fordulat szinte az egész országban érzékelhető: az elmúlt több mint tíz évben csak néhány alkalommal fordult elő, hogy egyszerre valamennyi régióban lassult a drágulás vagy havi árcsökkenést mértek. Az ingatlanok ettől még nem lettek olcsók, a korábbi gyors áremelkedés azonban látványosan veszített a lendületéből.
Országosan már szeptemberben elfogyott a nyár végén még meglévő áremelkedés. Augusztusban havi alapon 0,4 százalékkal drágultak a lakóingatlanok, szeptemberben viszont már stagnált az árindex. Éves összevetésben ugyancsak erőteljes lassulás következett be: az augusztusi 11,2 százalék után szeptemberben 8,2 százalékos drágulást mértek.
Budapesten még határozottabb a változás. A fővárosi lakásárak augusztusban 0,7 százalékkal mérséklődtek, majd szeptemberben további 0,2 százalékkal csökkentek. Éves szinten így már csak 3,3 százalékos drágulás maradt, ami jelentős eltérés a korábbi időszakban látott két számjegyű emelkedéstől.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint jól érzékelteti a változás mértékét, hogy a tavalyi drágulási hullám 2025 novemberében még 18,4 százalékos országos és 24,1 százalékos budapesti éves áremelkedésnél tetőzött. Ehhez képest az országos növekedés üteme szeptemberre kevesebb mint a felére, a budapesti pedig nagyjából a hetedére esett vissza. A szakértő hangsúlyozta, hogy ez egyelőre elsősorban a drágulás megtorpanását jelenti, nem pedig általános és jelentős lakásáresést. Az árszintek továbbra is magasak.
Az országos adatok mögött régiónként eltérő folyamatok láthatók. Pest vármegyében szeptemberben 0,6 százalékos havi árcsökkenést mértek, az Észak-Alföldön pedig 1,2 százalékkal mérséklődtek az árak. A Dél-Alföldön az augusztusi 2,2 százalékos emelkedés után szeptemberre lényegében elfogyott a lendület, mindössze 0,1 százalékos drágulás következett be.
Közép-Dunántúlon ezzel szemben 1,5 százalékkal, Dél-Dunántúlon 0,9 százalékkal, Észak-Magyarországon pedig 0,6 százalékkal emelkedtek az árak egy hónap alatt. Nyugat-Dunántúlon nem történt érdemi változás. Az éves drágulás tempója már csak Közép- és Dél-Dunántúlon, valamint a Dél-Alföldön maradt tíz százalék fölött, miközben néhány hónappal korábban még valamennyi régióban legalább ekkora éves növekedést mértek.
A mostani lassulást részben a magas összehasonlítási alap magyarázza. Az Otthon Start Program 2025 szeptemberi indulásakor egyetlen hónap alatt 2,8 százalékkal emelkedtek országosan a lakásárak, idén szeptemberben viszont már egyáltalán nem történt havi drágulás. Az ingatlan.com értékelése szerint ugyanakkor nem pusztán statisztikai hatásról van szó: a magas árszint egyre szűkebb vevői réteg számára teszi elérhetővé a lakásvásárlást.
A kereslet alakulása is ezt mutatja. Miközben az eladó ingatlanok száma növekszik, a vevők aktivitása jóval gyengébb a tavalyinál. Szeptember végén már közel 150 ezer eladó lakás és ház szerepelt az ingatlan.com kínálatában, ami 11 százalékkal több az egy évvel korábbinál. Az újonnan meghirdetett ingatlanok száma augusztushoz képest 26 százalékkal nőtt, miközben a telefonos érdeklődések mindössze 1 százalékkal emelkedtek. Éves összevetésben az érdeklődések száma 37 százalékkal maradt el a 2025 szeptemberében látott, Otthon Start által is fűtött rendkívüli szinttől.
Az új építésű ingatlanok piacán közben ötéves csúcsra nőtt a kínálat. Szeptember végén országosan mintegy 10,7 ezer új építésű lakás és ház hirdetése közül válogathattak a vásárlók. A kínálat tehát éppen akkor bővült jelentősen, amikor a korábbi erős kereslet már visszafogottabbá vált, ami szintén csökkenti az eladók lehetőségét a korábbi ütemű áremelésekre.
Budapesten október elején a használt lakások és házak medián négyzetméterára 1,41 millió forint körül alakult, ami éves összevetésben 2 százalékos emelkedést jelent. A fővárosi átlag mögött azonban jelentős kerületi különbségek vannak és több városrészben már a tavalyinál alacsonyabb árszintek jelentek meg.
A IX. kerületben 2,7 százalékkal, a III. kerületben 1,9 százalékkal, az V. kerületben 1,8 százalékkal mérséklődött a medián négyzetméterár egy év alatt. A XII. kerületben 1,7, a XI. kerületben 1,5, a XIII. kerületben pedig 0,5 százalékos csökkenést mértek. Más városrészekben továbbra is jelentős a drágulás: a XXII., XVII., XXIII. és XVIII. kerületben 10–12 százalékkal kerültek többe az ingatlanok, mint egy évvel korábban.
Az árkülönbségek továbbra is rendkívül nagyok a fővároson belül. Az V. kerület maradt a legdrágább, ahol október elején 1,99 millió forint volt a használt lakóingatlanok medián négyzetméterára. Az I. kerületben 1,87 millió, a XII. kerületben 1,75 millió forint körül alakult ugyanez az érték. A fővárosi lista másik végén a XXIII. kerület állt, ahol 958 ezer forintos medián négyzetméterárral találkozhattak a vásárlók.
A vidéki nagyvárosokban egyelőre erősebb maradt az éves áremelkedés. A megyeszékhelyeken átlagosan 8,3 százalékkal, 872 ezer forintra emelkedett a medián négyzetméterár egy év alatt. Békéscsabán 23 százalékos drágulást mértek, Kaposváron és Szolnokon pedig 16 százalék fölötti volt az emelkedés. Szombathelyen ezzel szemben már 1,1 százalékos éves árcsökkenést mutattak az adatok.
A szeptemberi számok így egy jóval kiegyensúlyozottabb lakáspiac felé mutatnak, mint amit egy évvel korábban lehetett látni. A kínálat bővülése és a fizetőképes kereslet visszaesése egyre több térségben fékezi az árakat. Budapesten ez már tényleges havi csökkenésben is megjelent, míg országosan egyelőre stagnálás állította meg a korábbi folyamatos drágulást.
Forrás: ingatlan.com lakásárindex és ingatlanpiaci adatok.
